En los comentarios de otros artículos mucha gente ha preguntado que es una dación en pago así que creo que mejor dedico un pequeñísimo artículo para explicar que es exactamente este termino.

La “dación en pago” ocurre cuando el deudor en vez de devolver lo pagado en la forma que se había acordado, por mutuo acuerdo, lo hace de diferente modo.

Por ejemplo si no se pudiera devolver el dinero de la hipoteca por un piso se podría llegar a un acuerdo con el banco para que este se quede con la vivienda a cambio de saldar la deuda pendiente con el.

Normalmente para que el banco acepte esta forma de pago suele haber una recalificación y se podría dar el caso de que no fuera suficiente para cubrir la deuda,

Espero haberos aclarado este término.

Ser avalista solidario o de forma solidaria significa que si el avalado no cumple con sus obligaciones el banco puede solicitar a cualquiera de los avalistas el total de lo adeudado.

Un ejemplo muy común es cuando los socios de una empresa avalan un préstamo o similar y la empresa no paga el banco puede reclamar a cualquier socio el total de la deuda independientemente del porcentaje que tenga en la sociedad. Si uno de los socios tiene sólo un 1% de la sociedad pero el banco puede recuperar el dinero mucho más fácilmente que a otro que tiene el 99% irá a reclamar al del 1%.

En el libro de Derecho procesal civil de la editorial Ramón Areces publicado en google dice en la página 62:

3) Ejecución frente al deudor solidario.- Cuando la ejecución se refiera a una deuda de la que respondan solidariamente varias personas, el ejecutante podrá pedir que se despache ejecución, por el importe total de la deuda, más intereses y costas, frente a uno o algunos de esos deudores o frente a todos ellos (542.3). En esa ejecución podrán embargarse bienes de todos los deudores solidarios frente a los que se haya despachado la ejecución hasta que el conjunto de los bienes embargados permita cubrir el importe por el que siga el proceso.

Concretamente el artículo 542.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil dice:

Artículo 542. Ejecución frente al deudor solidario.

1. Las sentencias, laudos y otros títulos ejecutivos judiciales obtenidos sólo frente a uno o varios deudores solidarios no servirán de título ejecutivo frente a los deudores solidarios que no hubiesen sido parte en el proceso.

2. Si los títulos ejecutivos fueran extrajudiciales, sólo podrá despacharse ejecución frente al deudor solidario que figure en ellos o en otro documento que acredite la solidaridad de la deuda y lleve aparejada ejecución conforme a lo dispuesto en la ley.

3. Cuando en el título ejecutivo aparezcan varios deudores solidarios, podrá pedirse que se despache ejecución, por el importe total de la deuda, más intereses y costas, frente a uno o algunos de esos deudores o frente a todos ellos.

“No hay refrán que no sea verdadero” Decía Don Quijote a Sancho, su escudero.
El refranero español es uno de los más completos compendios de filosofía y saber popular que se conocen en el mundo.
Referente a los avales he encontrado dos que me parecen muy acertados.

• Avalar, avalarás y ya nunca mas descansarás
• Avala a un amigo y perderás el dinero, la salud y el amigo

Por suerte no siempre se cumplen, pero no está de más tenerlos en mente.

Lo primero es entender que es un concurso de acreedores.El concurso de acreedores es el procedimiento legal que se origina cuando una persona física o jurídica deviene en una situación de insolvencia en la que no puede hacer frente a la totalidad de los pagos que adeuda. El concurso de acreedores abarca las situaciones de quiebra y las de suspensión de pagos. Para más información os recomiendo la lectura de la entrada de wikipedia dedicada a los concursos de acreedores

También hay que recordar que los promotores inmobiliarios tienen la obligación de ofrecer un aval al comprador de vivienda para que éste pueda ejecutar dicho aval en caso de incumplimiento del contrato. Es una obligación legal por lo que su incumplimiento puede llevar a la resolución del contrato si el comprador así lo solicita. La promotora no sólo debe haber constituido dicho aval en favor de cada uno de los compradores, sino que además tiene la obligación de comunicarles cuál es la entidad avalista.

En el caso de que la inmobiliaria entre en un proceso de concurso de acreedores el comprador puede requerir a los administradores concursales que proporcionen toda la información referente a los avales que la constructora debería de tener constituidos.

Como existe un contrato de compraventa entre el comprado y la promotora se entiende que hay una obligación entre las partes, el comprador tiene la obligación de atender sus pagos y el promotor de entregar en el plazo estipulado la vivienda. Si el comprador cumpliera pero no así el promotor, entonces surge la figura del comprador-acreedor.

Teniendo en cuenta que esta situación pueden llegar a producirse (ser un posible acreedor futuro) a efectos de hacer valer los derechos adquiridos como comprador por el contrato de compraventa lo más adecuado es comunicar mediante un trámite procesal estos derechos. El plazo de realización de esta comunicación es de un mes.
Esto implica, aún a pesar de que el comprador pudiera acabar sin ser acreedor de dinero (recibiendo puntualmente su vivienda), el cumplimiento de las formalidades exigidas a éstos.

Lo primero que hay que recordar es que los avalistas responden por los prestatarios para el caso de incumplimiento o impago del préstamo, es decir, responderán de las cuotas, demoras, gastos de demora, costas procesales, seguros, etc. Además los bancos no tienen la obligación de comunicar a los avalistas el incumplimiento de los pagos.

Ante un impago el banco o caja reclamará en primer lugar a quien ha solicitado el préstamo o crédito exigiéndole el pago de la deuda. Habitualmente se envía una carta al cliente deudor como aviso, aunque con un solo retraso del pago la entidad financiera ya podría iniciar las gestiones de cobro.

Si el titular del préstamo no paga se podría ir contra la vivienda, en el caso de una hipoteca, aunque por desgracia se suele cumplir la regla de ir a por el más fácil, es decir, que podrían reclamr la deuda a los avalistas sin necesidad de intentar siquiera reclamar la vivienda.

También hay que tener en cuenta que en el caso de que sean varios los avalistas el banco puede ir a por cualquiera de ellos, con preferencia sobre el que tenga los bienes más fácilmente embargables.

Los impagos se penalizan, tal y como consta en el contrato del préstamo. Esa multa se aplica en la mensualidad o mensualidades no abonadas a tiempo. Si el titular no abona el plazo del préstamo, el banco o caja tratará, por lo general, de localizarle por teléfono aunque no está obligado a hacerlo. No es mala idea aprovechar esta llamada para ofrecer a la entidad financiera las explicaciones pertinentes o para tratar de negociar una prórroga justificando el problema que ha ocasionado el impago.

Si el impago persiste, lo más habitual es que la caja o banco advierta al titular del crédito que acudirá a los tribunales. En estos casos, la entidad está obligada -por ley y porque así figura en el contrato del préstamo- a respetar los plazos para ejecutar el aval (normalmente tres meses, aunque depende de cada caso). Si transcurrido ese plazo el deudor no abona los atrasos, se acude al avalista.

El avalista debe pagar al banco las cantidades debidas por el titular del préstamo, así como las penalizaciones y los gastos derivados del contencioso, como los juicios. Esto no le impide convertirse en acreedor de la persona a la que avala y emprender las acciones legales necesarias para que pueda cobrar, por otros medios, las cantidades que avaló. Para ello resulta útil la contragarantía: se trata de un documento público, también firmado por un notario, por el que el titular del préstamo se compromete a abonar a su avalista la deuda que contraiga con él o ella. En caso de acudir a los tribunales, la contragarantía ahorra tiempo al avalista, que no deberá demostrar que el titular le debe dinero (lo que sí tendría que hacer de no existir este documento).

El crédito documentario es un medio de pago en el que el banco emisor del crédito avala el pago en la fecha pactada siempre que se cumplan las condiciones de entrega de la mercancía y presentación de documentos pactadas de antemano.

Por tanto es otro tipo de aval bancario, emitido para ser cumplido en la fecha de pago, si todo va según lo acordado. Esa es la diferencia con otros tipos de avales, que sólo se ejecutan cuando no se cumplen las condiciones reflejadas en su contenido.

Mencionamos el tipo de crédito documentario conocido como stand by , que sí es ejecutable como cualquier aval, cuando no se cumplen las obligaciones reconocidas en el mismo. Se utiliza frecuentemente en Estados Unidos.

La mejor guía para resolver las dudas sobre la ejecución de los avales son los contratos que se firman de los avales ya que cada banco pone sus condiciones y las clausulas de los avales son muy diferentes de un sitio a otro.

Si se incluye la clausula de Ejecución a primer requerimiento significa que el aval se podrá ejecutar a requerimiento del dueño sin necesidad de justificar nada por lo que simplemente con llevarlo al banco bastará.

En el resto de casos hay que estudiar detenidamente las clausulas y pensad que la justificación siempre debe de ser con documentos legales, es decir, que si es por impago debéis de hacer constar con uno  o varios burofax el requerimiento de pago.

En los casos en los que la construcción no llegue a iniciarse o no se termine, la promotora estará obligada a devolver dichas cantidades incrementadas, en general, en un 6% de penalización. Por este motivo, asegúrese a la hora de firmar el precontrato de que en el mismo figura este seguro o aval. El promotor deberá entregarle la póliza individual de este seguro o algún documento que acredite la existencia del aval e información sobre los mismos que también podrá obtenerse directamente la compañía aseguradora o la financiera, respectivamente ; de esta forma podrá conocer cual es el capital cubierto para su vivienda, la duración de la póliza, etc.

Si la vivienda no se llega a construir o no se finaliza en el plazo acordado con el constructor podemos exigir la devolución de esas cantidades entregadas inicialmente mediante la ejecución del aval.

Explicado un poco más gráficamente:

María quiere comprar un piso pero a la hora de solicitar la hipoteca el banco le pide que alguien le avale por si dejara de pagar la mensualidad.
Como Beatriz es muy buena amiga de María se ofrece a avalar su hipoteca.
Pasado un tiempo a María se le complica la vida, pierde el trabajo, se le acumulan las deudas y deja de pagar la hipoteca. El banco como no quiere perder dinero ejecuta el aval y le quita a Beatriz el dinero con el que a avalado a María.
Beatriz se ve sin todos sus ahorros y además María se hace la loca y no quiere devolverle el dinero con el que la ha avalado.
En este momento es cuando Beatriz hace uso del contra aval que firmó María y lo lleva al juzgado para exigir vía judicial la devolución del dinero que el banco le ha cogido.

Espero que os sea útil.